Derramas en comunidades de propietarios: quién paga y cuánto
Todo sobre derramas en comunidades de propietarios. Quién paga, cómo se aprueban, diferencia entre gastos ordinarios y extraordinarios. Ley de Propiedad Horizontal.
Derramas en comunidades de propietarios: quién paga y cuánto
La palabra “derrama” suele generar inquietud entre los propietarios de un edificio. Implica un pago extraordinario no previsto en las cuotas habituales de la comunidad, y puede suponer desde unos cientos de euros hasta varios miles por vecino. Pero las derramas también son el instrumento legal que permite a las comunidades afrontar reparaciones urgentes, rehabilitaciones necesarias y mejoras que incrementan el valor del inmueble.
En esta guía explicamos el marco legal de las derramas, cómo se aprueban, quién está obligado a pagar y qué ocurre cuando un propietario se niega.
Qué es una derrama
Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba para sufragar gastos que no están cubiertos por el presupuesto ordinario (las cuotas mensuales). Se trata de un mecanismo recogido en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), que permite a la comunidad obtener financiación para obras o servicios específicos.
En Cataluña, la regulación se complementa con el Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya (Llei 5/2006), que regula los derechos reales y, en particular, la propiedad horizontal en el ámbito catalán.
Gastos ordinarios vs. gastos extraordinarios
La LPH distingue entre dos tipos de gastos comunitarios:
Gastos ordinarios
Son los gastos previsibles y recurrentes necesarios para el mantenimiento del edificio: limpieza, luz de escalera, mantenimiento del ascensor, seguro comunitario, administración, pequeñas reparaciones. Se financian con las cuotas ordinarias mensuales o trimestrales que paga cada propietario.
Gastos extraordinarios
Son gastos no previstos en el presupuesto anual y que requieren una aportación adicional. Las derramas se aprueban para financiar estos gastos. Los supuestos más habituales son:
- Rehabilitación de fachada (pintura, aislamiento, reparación de grietas).
- Impermeabilización de cubierta o terraza comunitaria.
- Instalación o sustitución del ascensor.
- Reparación de bajantes, arquetas o red de saneamiento.
- Adaptación del edificio a normativa de accesibilidad.
- Reparaciones derivadas de la ITE (Inspección Técnica de Edificios).
- Refuerzo estructural.
Cómo se aprueba una derrama
El proceso de aprobación de una derrama depende de la naturaleza del gasto:
Obras necesarias (conservación y mantenimiento)
Las obras de conservación y mantenimiento que son necesarias para preservar la habitabilidad y seguridad del edificio no requieren mayoría cualificada. Según el artículo 10.1 de la LPH, son obligatorias aunque no las apruebe la junta, siempre que sean requeridas para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble.
En la práctica, se presentan en junta y se aprueban por mayoría simple de los propietarios presentes y representados. Incluso un solo propietario puede exigir que se ejecuten si son imprescindibles para la habitabilidad.
Obras de mejora
Las obras que constituyen una mejora (no una reparación necesaria) requieren el voto favorable de tres quintas partes (3/5) del total de propietarios y cuotas para ser aprobadas. Si la mejora supera el importe de tres mensualidades ordinarias, los propietarios que voten en contra no están obligados a pagar la derrama, aunque tampoco podrán beneficiarse de la mejora si es divisible.
Obras de accesibilidad
Las obras de accesibilidad (instalación de ascensor, rampa, eliminación de barreras) tienen un régimen especial desde la reforma de la LPH por la Ley 8/2013. Son obligatorias cuando las solicita un propietario mayor de 70 años, con discapacidad reconocida o con movilidad reducida, y no requieren acuerdo de junta si su coste no excede de doce mensualidades ordinarias.
Cómo se reparte el coste de una derrama
El reparto del coste de una derrama se realiza según la cuota de participación de cada vivienda, que figura en el título constitutivo de la comunidad (escritura de división horizontal). La cuota de participación refleja la proporción del valor del piso respecto al total del edificio.
Ejemplo práctico
| Vivienda | Cuota de participación | Derrama total: 60.000 € | Pago individual |
|---|---|---|---|
| 1º-1ª | 8,50% | 60.000 × 8,50% | 5.100 € |
| 2º-2ª | 7,20% | 60.000 × 7,20% | 4.320 € |
| Ático | 9,30% | 60.000 × 9,30% | 5.580 € |
| Local comercial | 15,00% | 60.000 × 15,00% | 9.000 € |
Excepciones al reparto por cuota
Los estatutos de la comunidad pueden establecer un reparto diferente al de la cuota de participación para determinados gastos. Es habitual que los locales comerciales no contribuyan al mantenimiento del ascensor o la escalera si tienen acceso independiente. Estas excepciones deben constar expresamente en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad.
Propietario vs. inquilino: quién paga la derrama
La LPH es clara: el obligado al pago frente a la comunidad es siempre el propietario, nunca el inquilino. Sin embargo, la relación entre propietario e inquilino se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Gastos ordinarios de comunidad: pueden repercutirse al inquilino si así se pacta en el contrato de alquiler.
- Derramas y gastos extraordinarios: no se pueden repercutir al inquilino salvo pacto expreso en contrario. Si el contrato no dice nada, la derrama la paga el propietario.
¿Y si se vende el piso con una derrama pendiente?
Cuando se vende una vivienda con una derrama aprobada y pendiente de pago, la responsabilidad depende de lo que se pacte en la escritura de compraventa:
- Regla general: el propietario al momento de la aprobación es el obligado al pago.
- En la práctica: se negocia en la compraventa. El comprador debe solicitar al administrador de fincas un certificado de deudas pendientes antes de firmar la escritura.
- Responsabilidad legal: según el artículo 9.1.e de la LPH, el nuevo propietario responde de las deudas del anterior correspondientes al año en curso y a los tres anteriores.
¿Qué pasa si un propietario no paga la derrama?
La morosidad en el pago de derramas es un problema frecuente en comunidades de propietarios. La LPH prevé los siguientes mecanismos:
Recargo por mora
La comunidad puede aplicar un recargo por mora si así lo establecen los estatutos o se aprueba en junta.
Procedimiento monitorio
La vía más habitual para reclamar deudas comunitarias es el procedimiento monitorio (artículo 21 LPH), que permite a la comunidad reclamar judicialmente sin necesidad de abogado ni procurador para cuantías inferiores a 2.000 euros.
El proceso es ágil:
- Se requiere al moroso con certificación del acuerdo de junta y de la deuda.
- El juez dicta requerimiento de pago en 20 días.
- Si el moroso no paga ni se opone, se dicta auto de ejecución.
Privación del derecho de voto
Según el artículo 15.2 de la LPH, los propietarios morosos no tienen derecho de voto en las juntas, aunque su cuota sí se computa para el quórum de asistencia.
Embargo del piso
En última instancia, si la deuda se confirma judicialmente y el propietario no paga, se puede proceder al embargo del inmueble para satisfacer la deuda comunitaria.
Derramas y rehabilitación de fachadas
La rehabilitación de fachadas es una de las causas más frecuentes de derramas elevadas. El coste de una rehabilitación de fachada puede oscilar entre 20.000 y 150.000 euros según la superficie, el estado y los materiales, lo que se traduce en derramas individuales de varios miles de euros.
Opciones para aliviar el impacto económico
- Fraccionamiento: la junta puede aprobar el pago de la derrama en varios plazos (6, 12 o incluso 24 mensualidades).
- Financiación externa: la comunidad puede solicitar un préstamo bancario y repagarlo a través de las cuotas mensuales.
- Subvenciones: existen programas de ayuda a la rehabilitación energética de edificios, tanto estatales (fondos Next Generation) como autonómicos. Consulta nuestra guía sobre subvenciones para rehabilitación energética en Cataluña.
- Fondo de reserva: la LPH obliga a las comunidades a mantener un fondo de reserva de al menos el 10% del presupuesto ordinario. Este fondo puede utilizarse parcialmente para reducir el importe de la derrama.
La ITE como detonante de derramas
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria en Cataluña para edificios de más de 45 años. Si la inspección detecta deficiencias, la comunidad está obligada a ejecutar las reparaciones necesarias, lo que frecuentemente se traduce en una derrama.
Las deficiencias más habituales que genera la ITE son:
- Degradación de la fachada (desprendimiento de revestimientos, grietas).
- Deterioro de la cubierta o terraza comunitaria.
- Problemas en la red de saneamiento.
- Deficiencias en elementos estructurales (forjados, pilares).
- Falta de aislamiento térmico (según exigencias actuales del CTE).
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Si la derrama ha sido aprobada en junta con las mayorías legales correspondientes, el pago es obligatorio. Puedes impugnar el acuerdo de la junta ante los tribunales en un plazo de 3 meses (o 1 año si es contrario a la ley), pero mientras tanto debes pagar. La impugnación no suspende la obligación de pago.
¿Pagan los locales comerciales todas las derramas?
Depende de los estatutos de la comunidad y del tipo de obra. Si los estatutos exoneran a los locales de determinados gastos (ascensor, escalera), esa exención se respeta. Para obras de conservación de elementos comunes generales (fachada, cubierta, estructura), los locales pagan según su cuota de participación.
¿Se puede pagar una derrama a plazos?
Sí, si la junta lo aprueba. Es una práctica habitual para derramas elevadas. El acuerdo debe especificar el número de plazos, las fechas de vencimiento y si se aplica algún tipo de interés o recargo por aplazamiento.
¿Qué diferencia hay entre derrama y cuota extraordinaria?
En la práctica, son sinónimos. Ambos términos se refieren a un pago adicional a las cuotas ordinarias, aprobado en junta para financiar un gasto extraordinario. La LPH usa el término “contribuciones especiales” o “gastos extraordinarios”, mientras que coloquialmente se habla de “derrama”.
¿Cómo afecta una derrama aprobada al valor de venta del piso?
Una derrama pendiente de pago puede afectar negativamente a la venta si el comprador no está informado. Es obligatorio que el vendedor aporte un certificado de deudas con la comunidad. Si la derrama ya se ha pagado y las obras se han ejecutado (por ejemplo, una fachada rehabilitada), el efecto es positivo porque el edificio está en mejor estado.
Conclusión
Las derramas son un instrumento legal necesario para mantener los edificios en buen estado. Conocer el marco legal, las mayorías necesarias para su aprobación y tus derechos como propietario te permite afrontar estas situaciones con seguridad. Si tu comunidad se enfrenta a una derrama por rehabilitación de fachada u otra actuación constructiva, contacta con nosotros para obtener un presupuesto detallado y asesoramiento sobre las opciones disponibles.
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