Reforma de terraza con filtraciones en Montornès del Vallès
Caso real de reparación de terraza de 18m² con filtraciones en Montornès del Vallès. Impermeabilización, pavimento nuevo y barandilla. Presupuesto 4.800€, 2 semanas.
Sandra y Pep vivían con un problema recurrente que les amargaba cada temporada de lluvias: su terraza de 18 m² en un ático de Montornès del Vallès filtraba agua. No era una gotera puntual; era una humedad que se extendía por el techo del vecino de abajo y que llevaba cuatro años generando tensiones en la comunidad, gastos en reparaciones provisionales y la frustración de saber que cada parche duraba menos que el anterior.
El edificio era de 1990, la terraza no se había tocado nunca, y la impermeabilización original de lámina asfáltica había llegado al final de su vida útil. Este caso describe la solución definitiva que se ejecutó: desde la demolición del pavimento viejo hasta la colocación de la última pieza de porcelánico.
Resumen del proyecto
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Ubicación | Calle de l’Onze de Setembre, Montornès del Vallès |
| Superficie de la terraza | 18 m² |
| Año de construcción | 1990 |
| Tipo de vivienda | Ático con terraza privativa |
| Ocupantes | Pareja de 45 años |
| Problema | Filtraciones recurrentes al piso inferior |
| Servicios realizados | Impermeabilización completa, nuevo pavimento, renovación de barandilla, sellado perimetral |
| Presupuesto final | 4.780 € (IVA incluido) |
| Duración | 2 semanas (10 días laborables) |
| Año de ejecución | 2025 |
Diagnóstico: por qué filtraba la terraza
Antes de proponer una solución, era imprescindible entender la causa exacta de las filtraciones. Las reparaciones anteriores habían fracasado precisamente porque se limitaban a poner parches puntuales sin diagnosticar el origen real del problema.
Se realizó una inspección técnica de la terraza que reveló tres causas combinadas:
1. Lámina de impermeabilización degradada
La lámina asfáltica original, colocada hace más de 30 años, estaba agrietada y quebradiza. Al levantar una zona del pavimento para comprobarlo, la lámina se rompía al doblarla. Había perdido toda su elasticidad y, con ella, su capacidad impermeabilizante.
2. Encuentro con el paramento vertical deficiente
El punto más crítico de cualquier terraza es el encuentro entre el suelo y la pared (el llamado “mineta” o rodapié de impermeabilización). En esta terraza, la lámina asfáltica original subía apenas 5 cm por la pared, cuando la normativa actual exige un mínimo de 20 cm. Cada vez que el nivel de agua acumulada en la terraza superaba esos 5 cm (algo habitual en lluvias intensas), el agua entraba por detrás de la lámina.
3. Sumidero parcialmente obstruido
El sumidero de desagüe de la terraza tenía acumulación de hojas, suciedad y restos de las reparaciones anteriores. Su capacidad de evacuación estaba reducida, lo que provocaba que el agua se acumulara en la superficie durante las lluvias hasta alcanzar un nivel que superaba los rodapiés de la lámina.
Con este diagnóstico, quedó claro que no servían más parches. Era necesario levantar todo el pavimento, retirar la impermeabilización vieja e instalar una nueva desde cero.
Fase 1: Demolición y preparación del soporte (días 1-3)
Se levantó el pavimento existente (baldosín catalán sobre mortero de agarre), la capa de mortero de regularización y los restos de la lámina asfáltica original. En total, unas tres capas de material acumuladas desde 1990.
Al llegar al forjado se descubrió que la superficie no estaba nivelada: tenía zonas donde la pendiente hacia el sumidero se había perdido por las reparaciones sucesivas. Esto explicaba en parte la acumulación de agua: en lugar de dirigirse al desagüe, se empozaba en el centro de la terraza.
Se ejecutó una capa de regularización con mortero de cemento, creando una pendiente uniforme del 1,5 % hacia el sumidero (la normativa exige un mínimo del 1 %). Esta pendiente, aparentemente sutil, garantiza que toda el agua escurra hacia el desagüe sin formar charcos.
Se limpió y reparó el sumidero existente, sustituyendo la cazoleta oxidada por una nueva de acero inoxidable con rejilla de protección contra hojas y suciedad.
Dato real: Entre el pavimento viejo, el mortero y la lámina degradada, se sacaron de la terraza unos 1.200 kg de escombro. Todo se bajó en sacos al contenedor de obra.
Fase 2: Nueva impermeabilización (días 4-5)
La impermeabilización es la fase más importante. Es invisible (queda debajo del pavimento), pero de ella depende que la terraza funcione o vuelva a filtrar.
Se aplicó un sistema bicapa:
Capa 1: Imprimación asfáltica
Emulsión bituminosa aplicada con rodillo sobre todo el forjado. Actúa como puente de adherencia entre el soporte de hormigón y la lámina.
Capa 2: Lámina de betún modificado SBS
Lámina de betún modificado con elastómeros SBS (estireno-butadieno-estireno), con armadura de poliéster y acabado de polietileno. Se soldó con soplete de gas propano, solapando cada banda un mínimo de 10 cm sobre la anterior.
Los puntos críticos recibieron un tratamiento reforzado:
- Encuentros con paredes: La lámina sube 25 cm por el paramento vertical (5 cm más que el mínimo normativo), con un refuerzo adicional de banda impermeabilizante autoadhesiva en el ángulo entre suelo y pared.
- Sumidero: Pieza especial de sumidero con collar de lámina soldado, que garantiza la estanqueidad en el punto de evacuación.
- Esquinas: Piezas de refuerzo prefabricadas soldadas en cada esquina, donde la concentración de tensiones es máxima.
Tras la colocación de la lámina se realizó una prueba de estanqueidad: se taponó el sumidero, se llenó la terraza con 5 cm de agua y se dejó 48 horas. Se comprobó que no había filtración al piso inferior. Solo entonces se procedió a colocar el pavimento.
Más detalles sobre impermeabilización de terrazas en nuestra página de terrazas.
Fase 3: Pavimento y acabados (días 6-8)
Capa de protección
Sobre la lámina impermeabilizante se colocó una capa separadora de geotextil (para proteger la lámina de las cargas del mortero y evitar perforaciones) y una capa de mortero de regularización de 3 cm como base para el pavimento.
Pavimento
Sandra y Pep eligieron un porcelánico antideslizante para exteriores de formato 30x60 cm en color gris piedra. El porcelánico para exteriores tiene absorción de agua inferior al 0,5 % (frente al gres convencional que puede superar el 3 %), lo que lo hace resistente a heladas y a los ciclos de temperatura extremos de una terraza expuesta.
La colocación se hizo con adhesivo cementoso flexible (deformable tipo C2S1), que absorbe las dilataciones térmicas sin despegar las piezas. Se dejaron juntas perimetrales de dilatación de 5 mm rellenadas con sellante de poliuretano, y juntas entre piezas de 3 mm con material de rejuntado flexible.
Rodapié
Se colocó un rodapié de porcelánico coordinado de 8 cm de altura en todo el perímetro, sellado en la parte superior con junta de poliuretano para evitar la entrada de agua por la unión con la pared.
Fase 4: Barandilla y remates (días 9-10)
La barandilla metálica original estaba oxidada en la base (la zona de contacto con el pavimento, donde se acumula humedad) y en varios barrotes. Se valoró repararla, pero el estado del anclaje en el forjado no garantizaba la seguridad.
Se instaló una barandilla nueva de acero galvanizado con pasamanos de acero inoxidable, de 1,10 m de altura (mínimo normativo para terrazas con caída superior a 6 m). Los anclajes se empotraron en la cara lateral del forjado (no en la superficie impermeabilizada) para no perforar la lámina.
Se aplicó una capa de pintura antioxidante y acabado en color grafito mate en la estructura de acero galvanizado.
Finalmente, se selló el encuentro entre la barandilla y el pavimento con masilla de poliuretano y se comprobó la estabilidad de toda la estructura con una prueba de carga lateral.
El resultado: la primera lluvia como prueba definitiva
Sandra y Pep no tuvieron que esperar mucho para comprobar que la reparación funcionaba. Dos semanas después de finalizar la obra, una tormenta de otoño descargó 35 mm en dos horas sobre Montornès. La terraza evacuó el agua sin formar charcos (gracias a la pendiente corregida), el sumidero funcionó sin obstrucción y, lo más importante, el techo del vecino de abajo permaneció completamente seco.
Tres meses después, tras pasar por lluvias intensas y varias heladas nocturnas, la terraza sigue estanca y el pavimento no presenta ninguna fisura ni despegue.
Sandra reconoce que lo que más le ha cambiado es poder usar la terraza sin ansiedad. Antes, cada vez que llovía miraba el parte meteorológico con angustia. Ahora pone las macetas en la terraza, saca la mesa cuando hace buen tiempo y ha dejado de pensar en el agua.
Desglose del presupuesto
| Partida | Importe (IVA incl.) |
|---|---|
| Demolición de pavimento y lámina vieja | 780 € |
| Regularización de pendientes (mortero) | 420 € |
| Impermeabilización bicapa (lámina SBS + imprimación) | 1.050 € |
| Prueba de estanqueidad | 120 € |
| Geotextil + capa de mortero de protección | 280 € |
| Pavimento porcelánico antideslizante (material + colocación) | 680 € |
| Rodapié + sellados perimetrales | 180 € |
| Barandilla nueva (galvanizado + inox) | 780 € |
| Gestión de residuos | 290 € |
| Mano de obra general | 200 € |
| Total | 4.780 € |
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Mantenimiento preventivo: evitar que el problema vuelva
Una terraza bien impermeabilizada puede durar 20-25 años sin problemas, pero requiere un mantenimiento mínimo:
- Limpiar el sumidero al menos dos veces al año (primavera y otoño) para evitar obstrucciones por hojas y suciedad.
- Revisar los sellados perimetrales una vez al año. El sellante de poliuretano tiene una vida útil de 5-8 años y puede necesitar renovación.
- No perforar el pavimento para anclar elementos (toldos, jardineras con anclaje, etc.) sin consultar antes con un profesional. Cualquier perforación que atraviese la lámina impermeabilizante la anula.
- Vigilar las juntas de dilatación entre piezas. Si se abren o se vacían, hay que rellenarlas para evitar que el agua acceda a la lámina y la degrade.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta impermeabilizar una terraza?
El coste depende de la superficie, el sistema de impermeabilización y si es necesario levantar el pavimento existente. Para una terraza de 15-20 m² con demolición del pavimento, impermeabilización nueva y pavimento porcelánico, el rango habitual es de 4.000 a 6.500 €. Si se puede aplicar la impermeabilización sobre el pavimento existente (con sistemas líquidos), el coste baja a 1.500-3.000 €, aunque la durabilidad es menor.
¿Se puede impermeabilizar una terraza sin levantar el suelo?
En algunos casos sí, con sistemas de impermeabilización líquida (poliuretano o resinas) que se aplican directamente sobre el pavimento existente. Sin embargo, estos sistemas son menos duraderos y no resuelven problemas de pendiente ni de encuentros deficientes. Cuando la causa de la filtración es una lámina degradada bajo el pavimento, como en este caso, la única solución fiable es levantar todo y empezar de cero.
¿Quién paga la reparación de una terraza que filtra: el propietario o la comunidad?
Según la Ley de Propiedad Horizontal, la impermeabilización de una terraza (que es parte de la envolvente del edificio) es responsabilidad de la comunidad, aunque el uso de la terraza sea privativo. El pavimento y los acabados suelen ser responsabilidad del propietario del ático. En la práctica, la distribución de costes varía según los estatutos de cada comunidad. En este caso, Sandra y Pep pagaron la totalidad porque los estatutos asignaban el mantenimiento de la terraza al propietario, pero negociaron una contribución parcial de la comunidad para la barandilla (que es elemento común).
¿Cuánto dura una impermeabilización de terraza?
Una impermeabilización bicapa con lámina de betún modificado SBS, bien ejecutada, tiene una vida útil de 20 a 25 años. La duración real depende del mantenimiento (especialmente del sumidero y los sellados), de la exposición solar (los rayos UV degradan las láminas, pero al estar protegidas por el pavimento este efecto es mínimo) y de que no se perfore la lámina con anclajes o elementos posteriores.
¿Tu terraza tiene filtraciones o el pavimento está deteriorado? Pide una inspección técnica y te damos un diagnóstico claro del estado de la impermeabilización y un presupuesto para solucionarlo de forma definitiva.