Rehabilitación de fachada en comunidad de vecinos en Granollers
Caso práctico de rehabilitación de fachada con sistema SATE en comunidad de 16 viviendas en Granollers. Presupuesto 65.000€, andamio, subvenciones y proceso completo.
La comunidad de propietarios del número 34 de la calle Joan Prim de Granollers llevaba años posponiendo la rehabilitación de la fachada. El edificio, construido en 1970, tenía un revestimiento de mortero monocapa que se desprendía en trozos cada vez más grandes, grietas visibles desde la calle y un aislamiento térmico inexistente que se notaba en las facturas de calefacción de todos los vecinos.
El detonante fue una inspección técnica del edificio (ITE) que el Ayuntamiento de Granollers exigió por la antigüedad del inmueble. El informe fue claro: la fachada presentaba deficiencias graves que debían corregirse en un plazo máximo de dos años. La comunidad decidió actuar, y este caso recoge todo el proceso: desde la junta de vecinos hasta la retirada del andamio.
Resumen del proyecto
| Dato | Detalle |
|---|---|
| Ubicación | Calle Joan Prim 34, Granollers |
| Tipo de edificio | Residencial plurifamiliar, 4 plantas + planta baja comercial |
| Número de viviendas | 16 (4 por planta) |
| Año de construcción | 1970 |
| Superficie de fachada | 480 m² (fachada principal + lateral) |
| Sistema aplicado | SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) con EPS de 60 mm |
| Presupuesto total | 65.400 € (IVA incluido) |
| Coste por vivienda | Aprox. 4.088 € (reparto según coeficientes de propiedad) |
| Duración | 6 semanas |
| Año de ejecución | 2025 |
El contexto: por qué se deterioran las fachadas de los años 70
Los edificios construidos en España entre 1960 y 1980 comparten un problema común: se levantaron sin normativa de aislamiento térmico (el primer código técnico que lo exigió fue la NBE-CT-79) y con materiales que, tras 50 años de exposición a la intemperie, han agotado su vida útil.
El edificio de la calle Joan Prim era representativo de esta generación: fachada de fábrica de ladrillo perforado de medio pie, sin cámara de aire, sin aislamiento, con acabado de monocapa de cemento pintado. Las ventanas originales eran de aluminio sin rotura de puente térmico.
Los síntomas eran evidentes:
- Desprendimientos de monocapa: Trozos de revestimiento se desprendían de las plantas altas, con riesgo para los peatones. La comunidad había colocado una red de protección provisional hacía dos años.
- Grietas lineales: Principalmente en las juntas entre plantas (grietas horizontales) y en las esquinas de las ventanas (grietas en diagonal). Causadas por dilataciones térmicas y por la ausencia de juntas de dilatación en el revestimiento original.
- Humedades interiores: Varios vecinos de la fachada norte reportaban condensaciones en las paredes interiores durante el invierno, consecuencia directa de la falta de aislamiento (los puentes térmicos provocan que la superficie interior del muro baje de la temperatura de rocío).
- Facturas elevadas de calefacción: Sin aislamiento, la fachada pierde calor a un ritmo de 1,5 W/m²K, muy por encima de los 0,56 W/m²K que exige el CTE actual.
La decisión: SATE vs. otras opciones
En la junta de propietarios se presentaron tres opciones:
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Reparación puntual: Sanear las zonas con desprendimientos y repintar. Coste: ~12.000 €. Ventaja: económica. Desventaja: no resuelve el aislamiento ni previene futuros desprendimientos. Vida útil estimada: 5-8 años.
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Revestimiento nuevo sin aislamiento: Picar todo el monocapa viejo y aplicar uno nuevo. Coste: ~28.000 €. Resuelve el problema estético pero no el térmico.
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Sistema SATE con acabado nuevo: Aplicar aislamiento por el exterior (planchas de EPS) con acabado de mortero acrílico. Coste: ~65.000 €. Resuelve aislamiento, estética y previene desprendimientos. Vida útil: 25-30 años. Acceso a subvenciones de rehabilitación energética.
La comunidad, tras un debate que duró dos juntas (no fue fácil, como veremos), votó por la opción 3. Los argumentos que inclinaron la balanza fueron el acceso a subvenciones y la mejora del confort térmico, que beneficia a todos los vecinos durante todo el año.
El escollo: Cuatro propietarios de las 16 viviendas votaron en contra, argumentando que el coste era excesivo. La Ley de Propiedad Horizontal permite aprobar obras de rehabilitación obligatoria (como las derivadas de una ITE desfavorable) con mayoría simple, por lo que la obra se aprobó con 12 votos a favor.
Subvenciones: el factor que hizo viable el proyecto
Antes de empezar la obra, se tramitó la solicitud de subvención al programa de rehabilitación energética de edificios residenciales de la Generalitat de Catalunya, cofinanciado con fondos europeos Next Generation.
La subvención cubría hasta el 40 % del coste de las actuaciones de mejora de la envolvente térmica (fachada con SATE). En este caso, la subvención concedida fue de 24.000 €, lo que redujo el coste neto para la comunidad a 41.400 €, o aproximadamente 2.588 € por vivienda.
El proceso de solicitud requirió documentación técnica específica: certificado energético del edificio antes y después de la intervención, proyecto técnico de la rehabilitación y presupuesto desglosado. Lo gestionó el técnico que supervisó la obra.
Importante: Las subvenciones se conceden tras la ejecución de la obra y la presentación de la documentación justificativa. La comunidad tuvo que financiar el 100 % del coste inicialmente. Para ello, varios vecinos solicitaron préstamos personales o utilizaron la línea de crédito ICO para rehabilitación que ofrecen algunas entidades financieras.
Fase 1: Montaje de andamio y protecciones (semana 1)
El andamio es un elemento crítico en cualquier rehabilitación de fachada. Se montó un andamio tubular metálico en la fachada principal (calle Joan Prim) y en la fachada lateral (que da a un pasaje peatonal), cubriendo una superficie total de 480 m².
El andamio ocupaba parte de la acera, por lo que fue necesario solicitar un permiso de ocupación de vía pública al Ayuntamiento de Granollers, con señalización de desvío peatonal y protección de la zona inferior con redes y marquesina.
Se instaló una lona de protección en todo el andamio para contener el polvo durante el picado del revestimiento antiguo y para proteger a los peatones de posibles caídas de material.
El coste del andamio y su mantenimiento durante las 6 semanas de obra representó una parte significativa del presupuesto (8.500 €). Es un coste fijo que no varía mucho con el tipo de acabado elegido, lo que refuerza el argumento de hacer una intervención completa (SATE) en lugar de una reparación parcial: el andamio se paga igual.
Fase 2: Saneamiento del soporte (semana 2)
Se picó y retiró todo el monocapa original en las zonas deterioradas (aproximadamente el 60 % de la superficie). En las zonas donde el monocapa estaba bien adherido se dejó como soporte, tras verificar su resistencia al arrancamiento.
Se repararon las grietas estructurales de los dinteles y las juntas entre plantas con mortero de reparación. En dos puntos de la fachada norte se descubrió que el ladrillo tenía eflorescencias salinas (depósitos blancos causados por la migración de sales con la humedad). Se trataron con un producto específico antes de aplicar el aislamiento.
Los residuos del picado (monocapa, mortero, polvo) se gestionaron en contenedores de obra. En total se retiraron unos 4.000 kg de material.
Fase 3: Aplicación del sistema SATE (semanas 3-5)
El SATE se aplicó en cuatro capas sucesivas:
Capa 1: Planchas de EPS (poliestireno expandido)
Planchas de EPS de 60 mm de espesor (densidad 20 kg/m³), fijadas al soporte con mortero adhesivo y espigas mecánicas de plástico con clavo de expansión. Las planchas se colocaron a rompejuntas (como un muro de ladrillo) para evitar puentes térmicos en las uniones.
Los puntos más delicados fueron los encuentros con las ventanas, donde se colocaron planchas cortadas a medida y se sellaron las juntas con cinta de estanqueidad. Los alféizares de las ventanas se prolongaron con piezas de aluminio lacado para cubrir el espesor adicional del aislamiento.
Capa 2: Malla de refuerzo
Sobre las planchas de EPS se aplicó una capa de mortero base de 3 mm con malla de fibra de vidrio embebida, que actúa como armadura del sistema. La malla se solapó 10 cm en todas las juntas y se reforzó en las esquinas del edificio y en los bordes de las ventanas con malla adicional.
Capa 3: Capa de regularización
Una segunda capa de mortero de 2 mm para alisar la superficie y dejarla lista para el acabado final.
Capa 4: Acabado
Mortero acrílico coloreado en masa (color blanco roto, similar al original pero uniforme) con textura raspada fina. El acabado en masa (el pigmento está en toda la masa del mortero, no solo en la superficie) garantiza que pequeños roces o golpes no dejen marcas de otro color.
Más información sobre rehabilitación de fachadas con SATE en nuestra página de fachadas.
Fase 4: Retirada de andamio y limpieza (semana 6)
Tras el fraguado completo del mortero de acabado (mínimo 7 días con temperatura superior a 5 °C), se retiró el andamio y se limpió la acera y el pasaje lateral.
Se realizó una inspección final con el técnico director de la obra y el presidente de la comunidad, revisando punto por punto el acabado, los sellados de ventanas, los remates de alféizares y los encuentros con los elementos de fachada (bajantes, cajas de persianas, anclajes de aire acondicionado).
Se entregó a la comunidad la documentación completa: proyecto técnico, certificado de la empresa aplicadora del SATE (que incluye la garantía del sistema de 10 años), certificado energético actualizado y la documentación necesaria para tramitar la subvención.
El resultado en números
| Indicador | Antes | Después |
|---|---|---|
| Transmitancia térmica fachada | 1,50 W/m²K | 0,45 W/m²K |
| Calificación energética (envolvente) | G | D |
| Estimación ahorro calefacción | — | 30-40 % |
| Estado ITE | Deficiencias graves | Favorable |
| Desprendimientos | Frecuentes | Ninguno (sistema adherido con espigas) |
| Condensaciones interiores | Sí (fachada norte) | No |
Los vecinos de la fachada norte fueron los primeros en notar la diferencia: el primer invierno tras la rehabilitación, las paredes dejaron de sudar. Los de la fachada sur notaron la mejora en verano: el piso tardaba más en calentarse.
Desglose del presupuesto
| Partida | Importe (IVA incl.) |
|---|---|
| Andamio (montaje, alquiler 6 semanas, desmontaje) | 8.500 € |
| Picado y saneamiento de fachada | 6.200 € |
| Sistema SATE (EPS 60 mm + malla + mortero + acabado) | 32.800 € |
| Remates de ventanas (alféizares, jambas, dinteles) | 5.400 € |
| Reparación de grietas y tratamiento de eflorescencias | 2.800 € |
| Gestión de residuos | 1.900 € |
| Proyecto técnico, dirección de obra y certificaciones | 4.200 € |
| Tramitación de subvención | 1.200 € |
| Permisos municipales (ocupación vía pública) | 900 € |
| Imprevistos | 1.500 € |
| Total | 65.400 € |
| Subvención concedida | -24.000 € |
| Coste neto para la comunidad | 41.400 € |
| Coste neto por vivienda (aprox.) | 2.588 € |
Consulta más sobre rehabilitación de fachadas en Granollers.
Lecciones de este proyecto
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La ITE fue el catalizador. Sin la obligación legal de corregir las deficiencias, la comunidad habría seguido posponiendo la obra. A veces hace falta un empujón externo para tomar la decisión.
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Las subvenciones hacen viable el SATE. Sin los 24.000 € de subvención, varios vecinos habrían votado en contra y el proyecto habría sido muy difícil de aprobar. Conocer las ayudas disponibles antes de la junta es clave para facilitar la toma de decisiones.
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El andamio se paga igual. Este es el argumento más potente para hacer una intervención completa en lugar de una reparación parcial: el coste del andamio (8.500 €) es fijo. Si solo hubieras reparado las zonas dañadas, habrías pagado el mismo andamio para un resultado mucho peor.
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La comunicación con los vecinos es fundamental. Durante las 6 semanas de obra hubo ruido, polvo, restricciones de acceso y alguna ventana que no se podía abrir. Una buena comunicación previa (se envió un calendario de obra a todos los vecinos) minimizó las quejas y los malentendidos.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio rehabilitar la fachada si la ITE sale desfavorable?
Sí. Si la Inspección Técnica del Edificio detecta deficiencias graves o muy graves en la fachada, la comunidad está obligada a ejecutar las reparaciones en el plazo que establezca el informe (normalmente entre 1 y 3 años). El incumplimiento puede conllevar sanciones administrativas y, en caso de accidente por desprendimiento, responsabilidad civil de la comunidad.
¿Qué subvenciones hay para rehabilitar la fachada de un edificio?
En Cataluña, las principales ayudas son las del programa Next Generation de la Generalitat, que pueden cubrir entre el 40 % y el 80 % del coste de actuaciones de mejora de la eficiencia energética (como el SATE). También existen ayudas municipales en algunos ayuntamientos y deducciones fiscales en el IRPF por obras de mejora energética. Las condiciones y plazos varían cada convocatoria, por lo que es recomendable consultar con un técnico actualizado.
¿Cuánto tarda una rehabilitación de fachada?
Para un edificio de 4-5 plantas con dos fachadas, el plazo habitual es de 5 a 8 semanas de obra efectiva, más 1-2 semanas de montaje y desmontaje de andamio. El plazo real depende de las condiciones meteorológicas (no se puede aplicar el SATE con lluvia ni con temperaturas inferiores a 5 °C) y de la complejidad de los remates.
¿Los vecinos pueden negarse a pagar la derrama de fachada?
Las obras de conservación y rehabilitación obligatorias (como las derivadas de una ITE desfavorable) se aprueban con mayoría simple y son de obligado cumplimiento para todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra. Cada propietario paga según su coeficiente de participación. En caso de impago, la comunidad puede reclamar judicialmente la deuda.
¿Tu comunidad de vecinos necesita rehabilitar la fachada? Contacta con nosotros para una evaluación técnica del estado de la fachada y un presupuesto con las opciones disponibles, incluida la tramitación de subvenciones.